Марина десять лет подписывала один и тот же

Марина десять лет подписывала один и тот же договор. Но однажды заметила три новых слова

Марина заметила эту строчку случайно. Не потому что была невнимательная, а потому что десять лет подряд договор выглядел одинаково. Она уже привыкла пробегать глазами и ставить свою подпись.

Но в этот раз палец остановился на странице четыре. Пункт 7.2: «Договор заключается сроком на одиннадцать месяцев без права продления».

Без права продления.

Три слова, которых раньше не было.

Марине было сорок шесть. Цветочный киоск на рынке возле станции она открыла, когда сыну Кириллу исполнилось три. Сейчас Кириллу тринадцать. Все его детство прошло между ведрами с розами, рулонами упаковочной бумаги и запахом лилий, от которого у Марины давно не кружилась голова.

Киоск кормил их двоих. Сам киоск ей не принадлежал — она арендовала место и торговала в павильоне, который за эти годы обустроила под себя. После развода с Русланом алименты приходили через раз, а последние два года не приходили совсем. Марина не жаловалась. У нее была работа, постоянные покупатели, доход, которого хватало на съемную однушку и репетитора по математике.

И вот теперь кто-то вписал три слова в ее договор.

Она перечитала пункт еще раз. Потом достала из ящика под кассой прошлогодний экземпляр. Разложила оба листа рядом. В старом договоре стояло: «С правом пролонгации на тех же условиях при отсутствии возражений сторон». Во всех предыдущих экземплярах пункт был таким же, поэтому Марина и насторожилась сразу. В новом этой фразы не было. Вместо нее — «без права продления».

Марина позвонила Зое из соседнего павильона, которая торговала тканями.

— Зой, у тебя в новом договоре что-нибудь изменилось?

— Не знаю, я не смотрела. А что?

— Посмотри пункт семь-два.

Через пять минут Зоя перезвонила.

— У меня все как обычно. С правом пролонгации. А у тебя?

Марина положила трубку и минуту смотрела на лист. Значит, не у всех. Значит, это не стандартная правка. Значит, это только для нее.

На следующее утро она пошла в администрацию рынка. Кабинет управляющего находился на втором этаже торгового корпуса, за стеклянной дверью с табличкой «Федоров А.Н.». Марина знала Андрея Николаевича давно. Он пришел управляющим шесть лет назад, здоровался, иногда покупал у нее гвоздики для жены.

— Андрей Николаевич, я по договору.

Он кивнул, не поднимая глаз от монитора.

— Тут появился пункт, которого раньше не было. Без права продления. Это ошибка?

Федоров посмотрел на нее ровно. Без удивления.

— Не ошибка. Собственник принял решение по ряду точек. Оптимизация.

— По ряду точек? У Зои такого пункта нет.

— У каждого арендатора свои условия.

Марина почувствовала неприятный укол под ребрами. Не злость еще — тревогу.

— Андрей Николаевич, я десять лет здесь работаю. Ни одной задержки по оплате. Ни одной жалобы. Что значит оптимизация?

Он откинулся на стуле.

— Марина Сергеевна, это решение собственника. Я только исполняю. Если вас не устраивают условия, вы можете не подписывать.

Не подписывать. То есть потерять место. Десять лет работы. Клиентскую базу. Холодильные витрины, которые она покупала за свой счет. Вывеску, которую заказывала сама. Место у входа, за которое люди платили бы втрое.

Марина не подписала. Забрала оба экземпляра домой. Федоров ничего не возразил, только подвинул бумаги обратно, будто и рассчитывал, что она возьмет время.

Вечером, когда Кирилл ушел к себе делать уроки, она села за кухонный стол с двумя договорами и калькулятором. Посчитала. За десять лет она заплатила этому рынку больше трех миллионов арендных платежей. Купила за свой счет витрину, стеллажи, вывеску, подключение к электричеству. Все это стоило еще около четырехсот тысяч.

Если через одиннадцать месяцев договор закончится, она потеряет точку, в которую вложилась. Витрину, скорее всего, придется оставлять или снимать за свой счет. Вывеску тоже просто так не заберешь. А главное — клиенты привыкли именно к этому месту.

Она открыла телефон и набрала в поиске: «арендатор вложил деньги, а договор не продлили».

Читала до часа ночи. Сначала форумы, потом статьи юристов простым языком — чтобы хотя бы понять, в какую сторону смотреть. Истории были похожие: женщина из Воронежа потеряла кофейню, мужчина из Краснодара — шиномонтаж. Схема везде одна и та же: арендодатель ждет, пока человек вложится в точку, а потом меняет условия или отдает место тому, кто заплатит больше.

Утром Марина сделала три вещи.

Первое — сфотографировала оба договора, старый и новый, страница за страницей, и отправила себе на почту.

Второе — нашла в городе юриста, который занимался арендными спорами. Не первого попавшегося юриста, а человека, который занимался именно арендными спорами. Его звали Павел Игоревич, прием стоил две тысячи рублей.

Третье — позвонила Зое и попросила тоже сфотографировать свой договор. На всякий случай.

— Зачем? — спросила Зоя.

— Потому что если у тебя условия другие, это доказательство, что меня выдавливают отдельно.

Зоя прислала фото через час.

К Павлу Игоревичу Марина попала через три дня. Он работал в маленьком офисе на первом этаже жилого дома, пахло кофе и бумагой… Продолжение чуть ниже в первом коменте
Продолжение:

К Павлу Игоревичу Марина попала через три дня. Он работал в маленьком офисе на первом этаже жилого дома, пахло кофе и бумагой. На столе — два монитора, пачка стикеров, кружка с надписью « Лучший юрист — это договор ».

— Показывайте, — сказал он, не здороваясь лишнего.

Марина выложила два договора. Старый и новый. Павел Игоревич надел очки, сравнил.

— Да, классика, — кивнул он через минуту. — Три слова добавили, а смысл поменяли на 180 градусов. Раньше у вас была пролонгация, теперь — нет. То есть через одиннадцать месяцев вы обязаны съехать, и у вас нет преимущественного права.

— А они имеют право так менять?

— Имеют. Арендодатель имеет право предложить новые условия. Вы имеете право не подписать. Это рынок, — он усмехнулся своей же шутке. — Но вот что интересно. Вы говорите, у соседки такого нет?

— У Зои из тканей — нет. У нее старый пункт оставили.

— Значит, это не массовая оптимизация, как вам сказал Федоров. Это точечная. Кого-то хотят убрать. Вас.

Марина почувствовала, как снова кольнуло под ребрами.

— За что? Я же плачу исправно…

— Не за что, а для кого. — Павел Игоревич откинулся. — У вас место козырное. У самого входа, первая линия. Трафик бешеный. Вы там десять лет сидите, ставку вам ни разу не поднимали выше инфляции, я так понимаю?

— Поднимали, но немного.

— Вот. А сейчас можно сдать это место в три раза дороже. Цветы — это хорошо, но там можно поставить кофе, шаурму, вейп-шоп. Что угодно, что дает больше маржи. И собственник решил вас подвинуть.

— И что мне делать? Не подписывать?

— Если не подпишете — вы с первого числа следующего месяца — никто. Вас попросят освободить павильон. А если подпишете — вы сами себя подпишете под выселение через 11 месяцев. Без права продления — значит, без права. Суд не поможет, вы сами согласились.

Марина молчала. В голове крутилась одна цифра — 13. Сыну 13, репетитор 8 тысяч в месяц, съемная квартира 25 тысяч.

— Есть третий вариант, — сказал Павел Игоревич. — Подписать, но заставить их признать ваши неотделимые улучшения.

— Какие улучшения?

— А вот это, — он ткнул пальцем в ее же павильон на фото в телефоне. — Витрина холодильная — вы покупали? Чек есть?

— Есть. 87 тысяч в 2019 году.

— Стеллажи? Вывеска световая? Электрику вы тянули?

— Да, все сама. Администрация только точку дала, голые стены.

— Вот. Это все — неотделимые улучшения. По закону, если арендатор за свой счет и с согласия арендодателя произвел улучшения, которые нельзя отделить без вреда для имущества, арендодатель обязан их компенсировать при расторжении. Если согласия не было — сложнее, но тоже можно попробовать.

— А согласие было? Устно Федоров говорил — делайте, обустраивайтесь.

— Устно к делу не пришьешь. А акты есть? Письма? Хоть что-то?

Марина покачала головой. Конечно, никаких актов. Она пришла, ей сказали — вот твое место, делай что хочешь. Она и делала.

— Тогда делаем так, — Павел Игоревич взял листок. — Вы сейчас ничего не подписываете. Я пишу им официальное письмо — претензию. Прошу предоставить мотивированное обоснование изменения условий договора для добросовестного арендатора с десятилетним стажем. И прошу составить опись и оценку неотделимых улучшений. Это их напугает. Потому что если они вас выгонят, им придется вам 400 тысяч отдать. Или судиться. А судиться они не любят.

— А если не напугает?

— Тогда подпишем новый договор. Но с протоколом разногласий. И с приложением, где все ваши вложения зафиксированы. Чтобы через 11 месяцев, когда они вас попросят на выход, вы ушли не с голыми руками, а с деньгами. Или с правом остаться.

Марина заплатила 2 тысячи за прием и еще 5 тысяч за письмо. Вышла из офиса с чувством, что хоть что-то делает, а не просто ждет, когда ее выкинут.

Письмо отправили заказным с уведомлением. Через неделю пришел ответ. Сухой, на фирменном бланке ООО « Торг-Сервис » — собственника рынка.

« В ответ на ваше обращение сообщаем, что изменение условий договора аренды является правом арендодателя. Ваши неотделимые улучшения не согласованы и компенсации не подлежат. Предлагаем подписать договор в редакции арендодателя в срок до 28 числа текущего месяца, в противном случае договор будет считаться незаключенным и вам будет предложено освободить занимаемое помещение ».

— Ожидаемо, — сказал Павел Игоревич, прочитав ответ. — Они идут ва-банк. Думают, вы испугаетесь.

— Я и испугалась, — честно сказала Марина.

— А вы не бойтесь. Вы — десять лет на одном месте. У вас есть козырь. Клиенты. Вы же ИП?

— Да.

— Вы платите налоги, у вас онлайн-касса. А у них? Рынок этот — серая зона. Я пробью.

И он пробил. Через знакомых в налоговой. Оказалось, что ООО « Торг-Сервис » уже два года в предбанкротном состоянии. У них долги по налогам, два суда с поставщиками, и собственник — не Федоров, а некий бизнесмен из областного центра, который скупил рынки в трех городах и теперь выжимает из них максимум перед продажей. Ему не нужны старые арендаторы с низкой ставкой. Ему нужны новые с высокой, чтобы показать прибыльность и продать дороже.

— Им нужно вас убрать быстро и без шума, — объяснил юрист. — Поэтому они и вписали эти три слова. Чтобы вы сами ушли через 11 месяцев, и чтобы у вас не было преимущественного права. Это их схема.

— И что, нет защиты для таких, как я?

— Есть. Статья 621 Гражданского кодекса. Преимущественное право арендатора. Если арендатор добросовестно исполнял обязанности, он имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок. И арендодатель не может отказать без веских причин и не может в течение года сдать помещение кому-то другому на лучших условиях. Если сдаст — вы можете через суд перевести права на себя и взыскать убытки.

— Но у меня в новом договоре написано « без права продления »! Разве это не отменяет преимущественное право?

— А вот это самое интересное, Марина Сергеевна! — Павел Игоревич даже встал. — Это условие — ничтожно. Оно противоречит закону. Вы не можете договором отказаться от права, которое вам дает Гражданский кодекс, если вы — слабая сторона. Суды это уже сто раз признавали. Они специально пишут эту фразу, чтобы напугать тех, кто не знает законов. 90% подписывают и уходят. А вы — не подпишете так.

План был такой.

Марина подписывает новый договор. Но! С протоколом разногласий, где пункт 7.2 она излагает в старой редакции — « С правом пролонгации ». И прикладывает опись улучшений — с чеками, фото, оценкой. И пишет сопроводительное письмо: « Подписываю договор с протоколом разногласий, прошу считать его заключенным на условиях протокола ».

Федоров, конечно, взбесился.

— Марина Сергеевна, что это за самодеятельность? — он вызвал ее в кабинет, бросил протокол на стол. — Мы так не работаем.

— А как вы работаете, Андрей Николаевич? — Марина, хотя внутри все тряслось, говорила спокойно. Ее научил Павел Игоревич — говорить тихо, но фиксировать все. — Вы десять лет работали со мной по одному договору, а теперь вписываете три слова, которые лишают меня работы. Я просто защищаюсь.

— Вы не подпишете — мы вас выселим.

— Выселите. Через суд. А в суде я покажу, что вы выгоняете добросовестного арендатора с десятью годами стажа, с двумя детьми, который вложил 400 тысяч в вашу собственность, ради того, чтобы сдать место вейп-шопу за тройную цену. И я покажу договор Зои, где у нее право продления осталось. И судья спросит — а почему у Зои осталось, а у Марины нет? Не дискриминация ли это?

Федоров замолчал. Он явно не ожидал, что продавщица цветов знает слово « дискриминация ».

— Я передам собственнику, — сказал он сухо.

Собственник ответил через три дня. Не письмом, а звонком. Марине позвонил мужчина с незнакомого номера.

— Марина Сергеевна? Это Соболев Виктор Игоревич, собственник рынка. Давайте встретимся, поговорим по-человечески.

Встретились в том же кабинете, только теперь там сидел не Федоров, а лысый мужчина в дорогом пальто, хотя на улице было +15.

— Марина, я бизнесмен, — начал он без предисловий. — Мне надо, чтобы рынок приносил деньги. Ваше место стоит сейчас 60 тысяч в месяц. Вы платите 22. Чувствуете разницу? Я не могу себе позволить благотворительность.

— А я не могу позволить себе остаться без работы из-за вашей благотворительности в мою сторону десять лет назад? — ответила Марина. — Вы же на мне заработали три миллиона аренды. И еще заработаете, если я останусь.

— Если останетесь — будете платить 45.

— 45 — это в два раза больше. У меня цветы, а не кокаин. У меня наценка 80%, а не 300%. Я не вытяну 45.

— А вейп-шоп вытянет.

— Так и сдайте вейп-шопу другое место. У вас половина рынка пустует после пандемии. Вторая линия вся свободная.

Соболев посмотрел на нее с интересом.

— А вы не такая простая, как я думал.

— Я десять лет считаю каждый цветок, Виктор Игоревич. Я простая, но я умею считать.

Они торговались час. Федоров сидел в углу и молчал.

В итоге договорились.

Марина подписывает новый договор на 11 месяцев, но! С пунктом « с правом преимущественного продления ». Без тех трех слов. И с фиксированной арендой 32 тысячи — повышение, но не в два раза. И с приложением — описью всех ее улучшений, которые собственник обязуется компенсировать, если все-таки решит ее не продлевать через год.

И еще один пункт, который вписал Павел Игоревич — если собственник в течение года после ее ухода сдаст павильон на лучших условиях третьему лицу, он обязан выплатить ей компенсацию в размере 6 месячных аренд.

— Это страховка, — объяснил юрист. — Чтобы они не выгнали вас и завтра не сдали за 60 тысяч. Если сдадут — заплатят вам 192 тысячи.

Марина подписала. Руки тряслись, но она подписала. Договор на 11 месяцев, но с правом продления. Без тех трех страшных слов.

Прошел год.

За этот год Марина сделала то, чего не делала десять лет — она стала откладывать. Каждый месяц — по 10 тысяч на отдельный счет. « На переезд », назвала она его. Потому что понимала — через 11 месяцев история может повториться.

Через 11 месяцев Федоров снова вызвал ее.

— Марина Сергеевна, собственник решил не продлевать с вами договор. Нашли арендатора на ваше место. Кофе-точка, сеть.

Марина кивнула. Она была готова.

— Хорошо. Тогда по договору вы мне должны компенсацию за улучшения — 412 тысяч по оценке. И 192 тысячи — за сдачу на лучших условиях. Итого 604 тысячи. И вы должны дать мне месяц на вывоз товара и оборудования.

Федоров побледнел.

— Какие 604 тысячи? Вы о чем?

— О приложении номер 3 к договору, которое вы сами подписали, Андрей Николаевич. И о статье 621 ГК РФ. Я проконсультировалась с юристом.

Она достала папку. Там были все чеки, фото, договор с приложением, с подписью Соболева и печатью ООО « Торг-Сервис ».

Федоров позвонил Соболеву. Соболев приехал через час. Злой.

— Вы что, решили нас засудить?

— Я решила получить то, что мне положено по закону и по договору, который вы сами составили, — сказала Марина. — Вы хотели оптимизацию. Вот она. Вы оптимизируете меня, я оптимизирую свои убытки.

Соболев смотрел на нее и молчал. Потом сказал:

— А если я предложу вам остаться? За 32 тысячи, как и было. Кофе-точку поставим на вторую линию.

— За 30, — сказала Марина. — И договор на три года. С правом пролонгации. И без всяких новых слов.

— 32 и три года.

— 31 и три года. И я остаюсь.

Ударили по рукам.

Сейчас у Марины договор на три года. Пункт 7.2 там такой: « Договор заключается сроком на три года с правом преимущественного продления на тех же условиях при отсутствии возражений сторон ». Как и было десять лет назад. Только срок больше.

Киоск по-прежнему у входа. Только теперь рядом — кофе-точка, и это даже увеличило трафик. Люди берут кофе и заходят за цветами.

А три слова « без права продления » Марина вырезала из того самого договора и приклеила на холодильник дома. Как напоминание.

Сын Кирилл спросил:

— Мам, а что это?

— Это, сынок, три слова, которые чуть не лишили нас куска хлеба. Запомни — всегда читай то, что подписываешь. Даже если десять лет подряд там было одно и то же. Особенно если десять лет подряд там было одно и то же.

Она сфотографировала этот листок и отправила Зое с подписью: « Смотри свой пункт 7.2 ».

Зоя посмотрела. И тоже пошла к юристу.